לדעת יותר על מיסוי מקרקעין

בתחום המס קיים ענף משנה של מיסים, הכרוכים בביצוע פעולות במקרקעין.
ככלל, מכירת זכות במקרקעין או עשיית פעולה באיגוד מקרקעין, טעונים תשלום סוגי מס שונים על ידי הקונה והמוכר בעסקה - שבח, מכירה ורכישה.

דבר החקיקה המרכזי, אשר מסדיר את התחום, הינו חוק מיסוי מקרקעין, תשכ"ג - 1963
(להלן: "החוק"). 

פעולות במקרקעין, בגינן נדרש תשלום מס

על פי סעיף 1 לחוק, בגדרי זכות במקרקעין באים: בעלות; חכירה לתקופה של מעל עשרים וחמש שנה; הרשאה לעשיית שימוש במקרקעין שכוונתה בעלות או חכירה כאמור וכן מתן הרשאה להשתמש במקרקעי המדינה גם לתקופה של פחות מעשרים וחמש שנה.

פעולה באיגוד מקרקעין מתייחסת לחברה, שותפות, אגודה שיתופית או עמותה, שנכסיהם הינם זכויות במקרקעין. בין הפעולות המבוצעות - הענקה, הסבה, העברה, שינוי או ויתור על זכויות באיגוד, תמורת כסף או חינם.

מס שבח

בתשלום מס זה מחויב מוכר הנכס בגין הרווח, שנוצר עקב המכירה (לעומת הסכום, בו רכש את הנכס). המס מחושב על בסיס מחיר הרכישה המקורי בתוספת הפרשי הצמדה והוצאות בגין רכישה, מכירה והשבחה.

מס שבח יש לשלם במועד, בו קיימת חובת דיווח על המכירה על פי החוק - ככלל, בתוך חודש ימים וכאשר נערכת שומה עצמית על ידי המוכר - תוך חמישים יום. בהיות מס שבח מס על רווחי הון מועברים תשלומי גבייתו לאוצר המדינה.

פטורים והנחות על תשלום מס שבח:

הנכס הנמכר שימש את בעליו למגורים במהלך ארבע השנים, שקדמו למכירה, לרבות התקנים ואביזרים, הנחוצים למגורים; הדירה שימשה למגורים לכל הפחות ארבע חמישיות מהתקופה, בגינה חושב השבח; בעלי הדירה הינו אדם יחיד ולא חברה; אין מדובר בדירה, המהווה מלאי עסקי של המוכר; הנכס הוא דירת המגורים היחידה של המוכר; הנכס התקבל אצל המוכר בירושה, הורשה, מתנה או עקב הליך גירושין.

הפטור יינתן רק במכירת דירת מגורים, אשר בנייתה הושלמה ואינה מהווה יחידת נופש.

בעריכת העסקה בליווי עורך דין יש להגיש את בקשת הפטור לרשויות המס תוך חודש ימים ממועד ביצוע העסקה. במידה והעסקה מבוצעת באופן עצמאי תוגש הבקשה תוך פרק זמן של חמישים יום.

מס מכירה

כיום בוטל מס זה באופן חלקי. בשנים בהן נהג הוטל המס על שווי המכירה של סוגי קרקע שונים ומבנים עסקיים כתלות בהיקף העסקה ועמד על כ 2.5% משוויה.

בדומה למס שבח, תשלום מס מכירה מבוצע במועד הדיווח על המכירה - תוך חודש מביצוע העסקה ותוך חמישים יום, כאשר מחושב על פי שומה עצמית.

מס רכישה

חל על רוכש הנכס במכירת זכות במקרקעין. גובה המס ייגזר מערך הנכס הנמכר או כסכום קבוע, בהתאם לסוג המקרקעין או סוג העסקה.

מס זה מחושב לפי מדרגות מס, כאחוז משווי המכירה, בכפוף לחריגים מסוימים, הקבועים בחוק לגבי עסקאות פינוי - בינוי; מספר דירות המגורים, שמחזיקים הרוכש ומשפחתו; נכס, שאינו דירת מגורים ועוד.

גובה המס מתעדכן מעת לעת. עמידת הקונה בתשלום מס רכישה מקנה לו פטור מתשלום בעת רישום הבעלות על הנכס במשרדי רישום

חשיבות קבלת ליווי מקצועי על ידי רואה

תחום מיסוי מקרקעין מוכר כסבוך מבחינה משפטית וחשבונאית כאחד. בכדי לחשב כראוי את גובה המס ולהתנהל מול רשויות המס מומלץ לפנות לקבלת סיוע מקצועי.

רואה חשבון, הבקי בחוקי המס ובדיני המקרקעין, ישכיל לערוך שומה מדויקת, בשקלול סיבות, המקנות פטור מתשלום מס והקלות מס לזכאים -  עולים חדשים, נכים ואוכלוסיות נוספות וידאג להעברת הדיווח באופן ממוחשב לרשויות המס, במועדים הנדרשים.

הסתייעות ברואה חשבון מוכחת על פי רוב ככדאית ומשתלמת, באשר מובילה להפחתה משמעותית בתשלומים, המועברים לרשויות המס ובחיסכון זמן וטרחה, הכרוכים בהתנהלות מולן.